부동산 시장이 변동성을 보일 때마다 많은 사람들이 경매 투자에 관심을 가집니다. 싸게 살 수 있다는 매력 때문입니다. 하지만 아파트 사이클 연구소 이연철 소장은 "경매만큼 비효율적이고 위험한 투자가 없다"고 단언합니다. 경매 공부를 시작한 사람과 그냥 부동산을 구입한 사람 중 누가 더 많은 돈을 벌었을까요? 놀랍게도 그냥 부동산을 산 사람이 훨씬 많은 수익을 올렸다는 것이 현실입니다.
경매 투자의 비효율성과 준비 과정의 함정
경매 투자는 겉으로 보기에는 매력적인 투자 방법처럼 보입니다. 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점 때문입니다. 하지만 실상을 들여다보면 이야기가 완전히 달라집니다. 경매 물건은 기본적으로 하자가 있는 물건입니다. 정상적인 거래가 이루어지지 않았기 때문에 경매로 나온 것입니다. 이러한 하자를 처리하기 위한 대가로 저렴하게 부동산을 구입하는 시스템이 바로 경매입니다.
경매 투자를 위해서는 반드시 공부가 선행되어야 합니다. 일반 부동산 매입은 공부 없이도 가능하고 충분히 이익을 남길 수 있지만, 경매는 공부 없이 도전했다가는 폐가망신하기 십상입니다. 경매 학원을 1년 넘게 다녔지만 경매 참가는 엄두도 못 내는 사람들이 많습니다. 경매에 관한 책들을 읽어보면 경매 전문가가 된 듯한 착각을 일으킬 수 있을 정도로 자세하게 기법들이 기술되어 있습니다. 하지만 책 한 번 읽었다고 경매에 참여할 수 있는 것이 절대 아닙니다.
경매는 까다로운 절차부터 시작해서 물건의 시세 파악, 등기부등본을 통한 권리 분석, 임장 활동을 통한 보이지 않는 권리 분석, 낙찰로 생기는 명도 과정의 문제점 등 너무나도 많은 공부가 요구됩니다. 권리 분석이라는 과정이 특히 어렵습니다. 경매 물건은 기본적으로 하자가 있기 때문에 이 하자가 무엇인지, 더 숨어 있는 하자는 없는지 정확하게 파악해야 합니다. 이 과정에서 들어가는 노력과 시간은 상상을 초월합니다. 주변 공인중개사무소와 옆집을 들러 그 집에 대해 알아보고, 등기부등본도 꼼꼼히 검토해야 하며, 직접 찾아가 눈으로 확인해야 합니다. 하지만 경매 나온 집에 가보면 그 집에 사는 사람은 집을 안 보여줍니다. 이러한 권리 분석에만 몇 달이 소요되는데, 이 기간 동안 이미 다른 부동산을 구입했다면 엄청난 수익을 올리고 있을 것입니다. 시장이 오르고 있을 때 경매를 시작한 사람과 그냥 부동산을 구입한 사람을 비교해보면, 그냥 부동산을 산 사람이 돈을 훨씬 많이 벌게 됩니다.
경매 투자의 실패 사례와 위험성
경매에서 겪는 실패는 투자자에게 치명적인 타격을 줍니다. 일반적인 부동산 거래에서는 크게 두 가지 위험이 있습니다. 사기를 당할 가능성과 가격이 떨어질 가능성입니다. 그런데 공인중개사를 통한 일반 거래에서 사기를 당할 확률은 생각보다 매우 낮습니다. 부동산 중개사가 사기를 치려면 한두 사람이 아닌 수십 명, 수백 명을 대상으로 해야 리스크 대비 수익이 맞기 때문입니다. 뉴스에 나오는 부동산 사기는 파급 효과가 크고 넓어서 우리가 위험성을 크게 인지하고 있을 뿐입니다.
하지만 경매는 실패할 확률이 상당히 높고, 실패했을 때의 타격이 매우 큽니다. 대표적인 실패 사례들을 살펴보면, 첫째로 입찰 금액을 잘못 써서 보증금을 날린 경우가 있습니다. 1억 원의 입찰 금액을 써야 할 것을 0을 하나 더 붙여서 10억 원으로 쓴 경우, 그 쓴 금액을 내야 합니다. 둘째로 입찰 전에 현장 방문 없이 명도에 문제가 있는 주택을 낙찰받는 경우입니다. 노인 한 분이 사는 집인데 아들 소유로 되어 있었고, 아들이 대출 금액을 갚지 못해서 경매된 경우 권리 관계에서는 큰 문제가 없어서 80% 정도로 낙찰을 받았지만, 소유권 이전 등기를 한 상태에서 명도를 위해 집을 들렸으나 오갈 데 없는 노인에게 차마 나가라는 말을 못 해서 낭패를 본 사례도 있습니다.
셋째로 배당을 요구하지 않은 선순위 세입자를 고려하지 못한 경우입니다. 선순위 세입자가 있었는데 배당 요구를 하지 않아 전세금을 고려해 감정가의 70%에 해당하는 금액으로 낙찰을 받았는데, 이를 고려하지 않아서 나중에 40%에 해당하는 보증금을 내줘야 되는 상황이 되어 시세보다 10%나 더 비싸게 받은 경매 사례도 있습니다. 이러한 실패 사례들은 모두 경매의 권리 분석이라는 매우 어려운 과정이 있기 때문에 발생하는 문제입니다. 그러나 일반 부동산은 이런 실패 사례가 거의 없습니다. 시기를 잘못 선택해 구입 당시보다 가격이 내려가는 경우는 있지만, 이 문제는 경매도 똑같이 적용되는 문제입니다. 경매도 낙찰을 받았는데 시세의 90% 정도에 받았다가 시장이 안 좋아서 가격이 떨어지면 결국 손해를 보는 것은 마찬가지입니다.
낙찰의 시간 낭비와 기회비용 문제
경매 투자의 가장 큰 문제는 낙찰 가능성이 희박하다는 점입니다. 최근에 경매에 관한 관심이 고조되면서 경매 투자자들이 너무 많이 늘었습니다. 자연스럽게 경쟁이 심화되었습니다. 옛날에는 감정가의 70%에 낙찰이 가능했을 법한 물건이 투자자들이 선호하는 아파트의 경우에는 90% 이상을 웃도는 경우들이 많이 발생하고 있습니다. 물건은 한정적인데 그 물건에 관심을 갖는 사람이 늘어나니 당연히 발생하는 현상입니다.
정말 열심히 임장 활동을 통해서 시세를 분석하고 또한 숨어 있는 권리가 있는지까지 꼼꼼하게 분석해 적정 입찰가를 산정해 입찰했는데도 떨어집니다. 왜냐하면 경매는 무조건 높은 가격을 써낸 사람이 가져가는 것이기 때문입니다. 적정 입찰가라는 개념은 사실 의미가 없습니다. 입찰하는 사람이 많아지니 누군가가 정상 입찰가보다 높게 쓰는 현상이 나타나는 것입니다. 일부 몰지각한 경매 컨설턴트의 경우 높은 가격의 낙찰을 받고 이 낙찰가에 대해 의심하는 의뢰인에게 신뢰감을 주기 위해서 바지 입찰자를 세우기도 합니다. 적정가가 2억 원 정도의 아파트에 컨설턴트는 2억 4천에 입찰해서 낙찰을 받고, 바지 입찰자들에게 2억 3천 5백, 2억 3천 이렇게 입찰하도록 해서 경쟁이 심해서 입찰가가 올라갔다는 근거를 만들어냅니다.
최근 토지거래허가구역 해제 이후 경매 시장에서 이해할 수 없는 현상이 일어나고 있습니다. 일반 시장의 신고가가 35억인데 경매를 통해서 40억에 낙찰받는 상황이 벌어지고 있습니다. 이것이 시장이 과열돼서 나타나는 현상이 아니라 경매 시장에서 이상한 현상이 일어나고 있는 것입니다. 컨설턴트를 통해서 경매를 하다 보면 생각보다 높은 가격에 매수를 해야 되는 상황이 생길 수 있습니다.
가장 큰 문제는 시간적 손실입니다. 3억에 살 수 있는 물건을 경매 공부나 권리 분석하는 동안 시간이 가면 그 3억짜리 물건이 4억으로 올라갑니다. 여기서 90%에 낙찰받으면 3억 6천에 받는 것입니다. 경매 공부하기 전에 3억에 살 수 있었던 물건을 경매 공부하고 나서 3억 6천에 사는 것인데도 싸게 샀다고 착각하는 것입니다. 화랑장에서는 시간이 제일 중요합니다. 시간이 흘러가면 가격이 올라가 있기 때문입니다. 경매는 시간을 무조건 투입해야 하는데 그것도 몇 달에서 몇 년이 소요됩니다. 공부가 안 된 사람은 사전 공부를 하는 데만도 몇 년이 걸립니다. 몇 년이 지나면 3억짜리 물건이 6억, 7억이 되어 있는데 5억 5천에 샀다고 좋아하는 아이러니한 상황이 발생합니다.
2014년에 전세가율이 높은 아파트를 구입했을 경우 3년이 지난 시점에 투자 수익률이 500% 이상 됩니다. 1억을 투자했으면 5억을 버는 것입니다. 그런데 2014년에 경매를 통해서 그 아파트를 구입하려고 한 경매 투자자는 아직도 경매로 한 건도 낙찰받은 것 없이 지금도 법원을 정절하고 있을 가능성이 큽니다. 만약 낙찰받았다 하더라도 2014년에 공부를 시작했기 때문에 2016년이나 2017년에 경매를 낙찰받았을 가능성이 큽니다. 4억짜리 집이었다면 2017년에는 7억, 8억이 되어 있을 것입니다. 흐름을 모른 채 싸게만 사고 싶은 욕심에 사로잡힌 사람이 경매 공부를 시작하는 것이 문제입니다.
경매 투자는 좋은 투자 방법일 수 있지만 비효율적입니다. 이미 경매 공부를 해서 전문성을 갖춘 사람이라면 계속하는 것도 의미가 있습니다. 하지만 경매 공부를 시작하지 않았거나 시작한 지 얼마 안 된 분들은 한 번쯤 깊게 생각해봐야 합니다. 경매 물건 확인부터 권리 분석, 임장 활동까지 신경 쓸 것이 너무나 많고 실패 확률도 높습니다. 흐름을 잘 알고 있다면 굳이 실패할 가능성도 크고 시간 낭비할 수도 있는 경매를 통하지 않고 시장에 나와 있는 조금이라도 저렴한 물건을 구매하는 것이 훨씬 효율적입니다. 시장 상황이 침체에 있는 경우라면 경매보다 급매로 나오는 것이 더 저렴한 경우도 많으며, 협상만 잘하면 더 저렴한 가격에 구입할 수도 있습니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=6SJUsTIKNqs