부동산 시장에서 내집마련은 단순한 거주 문제를 넘어 자산 형성의 핵심 전략입니다. 전세와 월세, 그리고 내집마련 사이에서 고민하는 예비 신혼부부와 사회초년생들이 많습니다. 13년 전 1억 7천만 원이던 집이 현재 1억 3천만 원으로 하락한 사례처럼, 잘못된 선택은 장기적인 자산 손실로 이어질 수 있습니다. 반대로 올바른 입지 선택과 타이밍은 안정적인 자산 증식의 기회가 됩니다. 지금부터 실전 경험을 바탕으로 한 내집마련 전략을 구체적으로 살펴보겠습니다.
전월세와 내집마련의 본질적 차이점
많은 사람들이 내집마련을 거주의 관점에서만 바라봅니다. 하지만 내집마련에는 두 가지 중요한 의미가 있습니다. 첫째는 거주 문제 해결이고, 둘째는 자산 형성입니다. 전세는 목돈을 묶어두는 대신 거주 문제를 해결하지만, 자산 증식 기회를 포기하는 선택입니다. 실제로 결혼 당시 미국 주식 5천만 원 이상을 보유하고 있던 한 개발자는 전세금 마련을 위해 주식을 전량 매도했고, 이후 미국 주식 시장이 급등하면서 큰 기회비용을 감수해야 했습니다.
전세의 가장 큰 리스크는 계약갱신청구권 사용 시 발생합니다. 예를 들어 4억 원에 전세 계약을 체결했는데 2년 후 시세가 5억 원으로 상승하면, 1억 원의 추가 자금 없이 계약갱신청구권으로 5% 인상된 4억 2천만 원에 2년 더 거주하게 됩니다. 문제는 그 이후입니다. 4년 뒤 시세가 6억~7억 원으로 상승하면 1억 8천만 원을 추가로 마련해야 하는 상황에 직면합니다. 이때 받는 심리적, 경제적 충격은 매우 큽니다. 특히 자녀 양육 시기와 겹치면 상황은 더욱 어려워집니다.
월세는 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 월세는 자산 획득 없이 거주 문제만 해결하는 방식이기 때문입니다. 월세를 선택한다면 반드시 별도의 자산 증식 활동이 병행되어야 합니다. 주식이나 다른 투자에서 확실한 무기를 갖고 있거나, 청약 당첨 가능성이 높은 경우가 아니라면 월세는 미래를 담보로 현재를 사는 선택이 될 수 있습니다. 29세 마케터가 6년간 월세와 전세를 전전하며 부동산에 대해 아무것도 모르게 된 사례는 월세 생활의 위험성을 잘 보여줍니다.
반면 내집마련은 거주와 자산 형성을 동시에 해결합니다. 경기도나 광역시 기준으로 20평대 신축 아파트가 6억 원 정도면 매매 가능합니다. 종자돈 1억 5천만 원에 월 소득 600만 원(부부 합산), 생활비 250만 원을 쓰는 신혼부부라면 매달 350만 원 저축이 가능합니다. 이 중 200만 원을 주택담보대출 상환에, 150만 원을 비상금 저축에 활용하면 4억 원 대출로 총 5억 5천만 원까지 매수 가능합니다. 이는 단순 계산이 아니라 실현 가능한 구체적인 전략입니다.
입지 선택이 자산 가치를 결정하는 이유
같은 지역 내에서도 차로 20분 거리에 있는 두 아파트의 가격 추이가 완전히 다를 수 있습니다. 한 아파트는 2010년 이후 심정지 상태로 13년 전 1억 7천만 원이던 가격이 현재 1억 3천만 원으로 하락했습니다. 반면 인근의 다른 아파트는 부침은 있지만 꾸준한 우상향 곡선을 그렸습니다. 이러한 차이를 만드는 결정적 요인이 바로 입지입니다. 일본의 100엔짜리 아파트처럼 우리나라도 인구 절벽으로 인해 지역에 따라 극명한 차이가 발생할 것입니다.
좋은 입지를 판단하는 핵심은 '보편적 니즈'입니다. 개인의 취향을 배제하고 대다수 사람들이 원하는 조건을 찾아야 합니다. 고양이를 키울 수 있는 집, 숲세권, 아기 키우기 좋은 환경 등 개인적 선호도는 초보자일수록 배제해야 합니다. 대신 놀이터의 안전성, 경사로의 유무, 유모차 이동 편의성, 주변 교육 환경 등 보편적으로 중요한 요소에 집중해야 합니다.
실제 임장 사례를 보면 이해가 쉽습니다. 첫 번째 아파트는 넓고 깔끔한 단지에 평탄한 지형이었습니다. 두 번째 아파트는 좁은 골목길과 가파른 언덕, 절벽 위에 위치한 놀이터를 갖고 있었습니다. 환경만 보면 첫 번째가 압도적으로 우수합니다. 그런데 놀랍게도 두 번째 지역의 구축 20평대 아파트가 첫 번째 지역 신축 30평대 아파트 가격의 두 배가 넘습니다. 첫 번째가 4억~5억 원대라면, 두 번째는 방 세 개 복도식 기준 10억 원이 넘습니다. 이유는 명확합니다. 두 번째 지역이 서울의 핵심 입지이기 때문입니다.
임장 시 가장 중요한 것은 전체를 보는 시각입니다. 부동산 중개사무소에 들어가면 필연적으로 내부에 집중하게 되어 시각, 청각, 촉각 등 느낌의 지배를 받습니다. 깔끔한 인테리어와 넓은 평수에 현혹되어 객관적인 입지적 장점을 놓치게 됩니다. 따라서 눈에 보이는 것보다 두 발 딛고 서 있는 곳이 어디인지를 항상 체크해야 합니다. 역세권인지, 학군은 어떤지, 향후 개발 계획은 있는지, 인구 유입 가능성은 어떤지 등 거시적 관점에서 위치를 평가해야 합니다.
지금이 내집마련 최적기인 실전 근거
현재는 내집마련을 하기에 매우 좋은 시기입니다. 앞으로 3년이 특히 중요한 골든타임이 될 것입니다. 그 이유는 여러 가지입니다. 첫째, 시장이 안정화되면서 가격 조정이 가능한 시기입니다. 실제로 협상을 통해 최소 500만 원에서 최대 5천만 원까지 가격을 조정받아 매수한 사례들이 많습니다. 시장이 과열되면 이런 협상 자체가 불가능하지만, 지금은 충분히 가능합니다.
둘째, 대출 조건과 금리 환경이 상대적으로 안정적입니다. 주택담보대출 1억 원의 월 상환액이 약 50만 원 수준으로, 맞벌이 부부라면 충분히 감당 가능한 수준입니다. 월 소득 600만 원에서 생활비 250만 원, 대출 상환 200만 원을 제외하고도 150만 원의 비상금 저축이 가능합니다. 이는 예상치 못한 상황에 대비할 수 있는 안전장치가 됩니다.
셋째, 신축 아파트의 전세가가 상대적으로 낮아 거주와 보유를 분리하는 전략이 유효합니다. 신축 아파트에 낮은 전세가로 입주한 후 단지 헬스장, 커뮤니티 시설 등을 누리며 생활하되, 실제 보유 자산은 다른 지역에 마련하는 방식입니다. 예를 들어 동두천에 직장이 있다면 동두천에서 1억 5천~2억 원 전세로 거주하면서 전세대출 1억 원을 받고, 나머지 자금으로 다른 지역에 자산용 아파트를 매수하는 전략입니다.
하지만 신축 아파트 전세 거주 시 주의할 점이 있습니다. 본인 상황보다 높은 지역의 생활 수준에 현혹되면 소비가 늘어납니다. 놀이터에서 버버리 패딩을 입은 아이들, 명품 운동화를 신은 엄마들, 외제차가 절반인 주차장을 보며 '뷰티풀 라이프'를 누리는 착각에 빠집니다. 해외여행을 자주 가고, 고급 소비를 하다 보면 4년 후 재계약 시점에 전혀 돈을 모으지 못한 상태가 됩니다. 그때 전세가가 크게 오르면 기존 집보다 못한 곳으로 이사해야 하는 상실감과 자존감 하락을 경험하게 됩니다.
따라서 내집마련 시 명확한 목표 의식이 필요합니다. 거주는 적정 수준에서 해결하되, 자산 형성에 집중하는 것입니다. 서산에 홀어머니를 위해 신축 아파트를 매수해 드린 수강생 사례처럼, 지방이라도 입지를 제대로 선택하면 의미 있는 자산이 됩니다. 지방은 특히 인구 감소로 인해 잘못 고르면 안 하느니만 못한 결과를 낳지만, 제대로 고르면 효자 자산이 됩니다. 시세 조사, 인구 유입 현황, 개발 계획 등을 철저히 분석하고, 실제 임장을 통해 보편적 니즈를 충족하는지 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.
내집마련은 학습만으로는 부족합니다. 실행이 핵심입니다. 아파트 시세를 직접 조사하고, 대출 가능 금액을 계산하며, 현장을 방문해 입지를 확인하는 '익힘'의 과정을 거쳐야 합니다. 길을 가다가도 아파트를 보게 되고, 자연스럽게 시세를 검색하며, 지역별 가격을 파악하게 되는 변화가 생겨야 진정한 준비가 된 것입니다. 3주 과정의 체계적인 학습과 실전 숙제를 통해 '아는 것'에서 '할 줄 아는 것', 나아가 '하는 것'으로 발전해야 합니다.
결국 내집마련은 선택의 문제가 아니라 자본주의 시대에 직무유기를 하지 않는 방법입니다. 전월세로 살면서 재테크를 병행하는 것도 방법이지만, 부동산이라는 큰 덩치를 외면하기보다는 제대로 이해하고 활용하는 것이 현명합니다. 특히 지금부터 3년이라는 골든타임을 놓치지 않고 준비한다면, 10년 후 20년 후 인생에서 결정적인 차이를 만들 수 있습니다. 날씨가 추워도, 임장이 힘들어도, 내집마련을 향한 구체적인 첫걸음을 내딛는 것이 미래를 준비하는 가장 확실한 방법입니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=njYbsB1tiG8