부동산 투자에 관심을 갖기 시작했지만 어디서부터 시작해야 할지 막막한 분들이 많습니다. 특히 50대 이후 늦은 나이에 부동산 공부를 시작하려는 경우, 체계적인 학습 순서 없이 무작정 뛰어들면 시간과 비용만 낭비할 수 있습니다. 성공적인 부동산 투자를 위해서는 난이도와 시장 규모, 그리고 실생활과의 연관성을 고려한 단계별 학습이 필요합니다. 이 글에서는 초보자도 쉽게 따라할 수 있는 부동산 공부의 체계적인 커리큘럼을 제시합니다.
청약과 분양으로 시작하는 부동산 첫걸음
부동산 공부의 시작은 청약과 분양부터입니다. 이는 가장 공정한 경쟁 구조를 가진 부동산 시장 진입 방법입니다. 물론 제도의 현실성에 대한 지적이 많지만, 어쨌든 모든 사람이 똑같은 룰에서 경쟁한다는 점에서 공정합니다. 잘생겼다고 부자라고 먼저 당첨시켜 주지 않는 것이 청약의 장점입니다.
청약 시장은 크게 공공분양과 민간분양으로 나뉩니다. 사업 주체에 따른 분류인데, 당연히 공공의 조건이 조금 더 까다롭고 대신 조금 더 쌉니다. 공공이든 민간이든 특별공급과 일반공급으로 나뉘는 건 똑같습니다. 특공은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 이런 식으로 유형이 또 분류되어 복잡하지만, 당첨자를 굉장히 여러 방법으로 뽑는다고 이해하면 됩니다.
분양의 프로세스에는 시기에 따라서 선분양과 후분양이 있는데, 보통 우리는 그 아파트가 삽을 딱 뜨고 나와서 청약을 합니다. 그게 선분양 방식이고, 당장 실물을 볼 수 없지만 미래의 시세가 오르더라도 지금의 가격으로 사는 일종의 선물 개념입니다. 물론 떨어져도 지금 가격으로 사야 합니다. 그래서 중간에 이 권리를 팔 수 있는데, 내가 이 아파트 한 채를 분양 받았는데 짓는 동안 시세가 이미 1.5억 원이 됐다면, 다 지으면 2억 원이 될 거 같은데 지금 1.5억 원에 팔겠다는 것이 바로 분양권 전매입니다. 이것이 가장 쉬운 부동산 재테크입니다.
50대 이후에 부동산 공부를 시작하는 경우에도 청약은 가장 접근하기 쉬운 영역입니다. 돈이 많이 필요하지 않고, 체계적인 규칙만 이해하면 누구나 도전할 수 있기 때문입니다. 여기서 부동산 공부가 끝나면 너무 행복합니다. 하지만 현실은 청약에서 떨어지거나 조건이 안 되거나, 아니면 처음부터 복잡해서 아예 거르고 매매 시장을 기웃거리기 시작합니다.
매매 시장과 재건축 재개발의 이해
청약을 넘어서면 본격적인 매매 시장에 진입하게 됩니다. 이제부터는 단순히 내 집 마련을 목적으로 하지 않고 약간의 재테크 성격이 강해집니다. 언제는 발 뻗고 잘 곳만 있으면 행복하겠다 하더니, 이제 오를까 내릴까 걱정하기 시작합니다. 나는 전세로 살지만 그냥 재테크로 갭투자 한 번 하자는 형님들도 등장합니다.
시세를 판단할 때 가장 많이 참고하는 것이 입주 물량이고, 가장 직관적인 공급 지표입니다. 예를 들어서 2024년 특정 지역에 입주하는 아파트는 다섯 채였는데, 2025년에 열 채가 들어오고, 2026년에는 한 채만 집들이를 할 예정이라고 가정해봅시다. 흥부가 행복회로를 돌려보니까 2026년에 공급부족으로 전세값이 쫙 올라가면서 매매 가격을 쫙 끌어올릴 테니까, 그때 갭투자로 들어가면 되겠구나 하는 각을 세웁니다. 그런데 놀부 형님들은 2025년에 물량이 입주하면서 시장이 박살날 때 그때 찐 바닥에 들어가서 내년에 들어올 흥부를 기다립니다. 그리고 흥부한테 팔고 나옵니다.
물론 실제로는 단기 양도세 패널티가 굉장히 크기 때문에 거래는 최소 2년 단위로 해야 합니다. 이런 식으로 자기만의 논리가 탄생하고 통계를 해석하는 방법도 가지각색인 게 매매 시장입니다. 그리고 수치와 명문화되지 않았지만 가격에 영향을 주는 요인들도 깨닫게 됩니다. 볕이 잘되는 집, 지하철이 곧 생길 집, 좋은 학교에 배정되는 집, 이런 것들이 다 가격에 녹아듭니다. 시세라는 것에 눈을 뜨게 되는 단계입니다.
재건축 재개발은 매매 시장 다음 단계입니다. 주변을 잘 살펴보면 다 무너져 가는 낡은 아파트인데 새 아파트보다 비싼 경우가 있습니다. 미래에 그 아파트를 새로 지었을 때의 모습, 재건축에 대한 기대감이 이미 반영된 상태입니다. 부동산의 가격은 부동, 즉 움직이지 않는 그 땅, 그 낡은 아파트가 깔고 앉은 땅에 형성됩니다. 도심에 그 좋은 자리에 새 아파트를 지을 수 있는 건 먼저 있는 낡은 아파트를 부수는 방법밖에 없기 때문입니다. 그래서 그 땅이 비싼 거고, 그 땅을 깔고 앉은 낡은 아파트가 비싼 것이며, 그 땅의 지분이 얼마만큼이냐에 따라 가격 차등이 있는 겁니다.
재건축은 원래 집보다 얼마나 크게 짓느냐, 그래서 분양 수익으로 이 공사비를 얼마나 충당할 수 있느냐의 사업성 싸움입니다. 재개발은 재건축보다 조금 더 어렵습니다. 일단 아파트처럼 네모반듯하게 규격화된 게 아니라서 개별성이 굉장히 강하고, 법도 조례도 무진장 복잡합니다. 매년 오르기만 하는 집값 속에서 내 집 마련을 현실화하려면 이러한 시장 원리와 재건축 재개발의 메커니즘을 정확히 이해해야 합니다.
세금 절세와 경매 토지 투자의 세계
부동산 투자에서 세금은 수익을 결정하는 핵심 요소입니다. 단기 양도세를 잠깐 언급했지만, 부동산은 사는 순간 취득세부터 양도세, 증여세까지 많이 남길수록 페널티를 주도록 세제가 설계돼 있습니다. 그래서 처음부터 계산과 설계를 해둬야 합니다. 쓰리쿠션 각을 미리 봐둬야 똑같은 거래도 수천만 원, 수억 원의 세금을 아낄 수 있습니다.
세금 공부는 복잡하지만 반드시 필요합니다. 회계사들과 협력해서 세제의 개념과 실전 사례까지 다 뜯어놓은 자료들을 참고하면 큰 틀에서의 개념을 잡을 수 있습니다. 물론 지금은 세율 같은 부분이 조금씩 바뀌긴 했지만, 체계적인 이해가 선행되어야 변화에도 대응할 수 있습니다. 돈의 가치가 계속 떨어지는 상황에서 절세 전략은 실질 수익률을 높이는 핵심 도구입니다.
마지막 단계는 토지와 경매입니다. 사실 이걸 공부하겠다고 마음먹은 분들은 이미 일반인과 동급이 아닙니다. 부동산 투자의 최종장이고, 그래서 어렵고 세계가 좁습니다. 하나만 주의해야 할 점은 어렵다 보니까 이쪽 세계는 거의 무용담 위주라는 것입니다. 내가 얼마나 가난했고, 어떻게 출발해서 얼마를 벌었고, 명도가 얼마나 힘들었고, 하지만 버텼고... 좋게 말하면 케이스 스터디만 있습니다. 책을 보면 마치 위인전 같은 느낌도 듭니다.
경매와 토지는 전문성이 매우 높은 영역이기 때문에 기초부터 차근차근 쌓아올린 후에 도전해야 합니다. 여기저기 임장다니면서 실력을 키워나가는 것도 중요하지만, 앞선 단계들에서 충분한 경험과 지식을 쌓지 않으면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 이 순서는 난이도이면서 동시에 시장의 크기이고, 내 인생과의 연관도이기도 합니다. 뒤로 갈수록 알아도 되면 좋지만 몰라도 되는 그런 순서입니다.
부동산 공부는 과학자가 되려고 과학을 배우는 것이 아니듯, 일종의 교양이자 필수입니다. 50대 이후 시작하더라도 늦지 않았습니다. 청약부터 시작해서 매매, 재건축, 세금, 그리고 필요하다면 경매와 토지까지 단계적으로 학습한다면, 몇 년 후 내 집 마련은 충분히 현실이 될 수 있습니다. 중요한 것은 체계적인 순서를 따라가며 각 단계에서 충분한 이해와 경험을 쌓는 것입니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=BLEUSUjykc4