최근 연이은 부동산 규제 정책이 쏟아지면서 많은 예비 수요자들이 혼란을 겪고 있습니다. 하지만 역설적이게도 규제가 강화될수록 특정 지역의 집값은 오히려 상승하는 현상이 반복되고 있습니다. 시장은 어린 소녀와도 같아서 자꾸 건드리면 울게 되어 있다는 표현처럼, 규제책이 의도와 다른 결과를 낳는 이유는 무엇일까요? 이번 글에서는 부동산 시장의 심리적 메커니즘과 공급 문제, 그리고 실질적인 투자 전략까지 종합적으로 살펴보겠습니다.
규제 강화가 불러오는 시장심리의 역설
부동산 시장에서 규제책이 나올 때마다 반복되는 현상이 있습니다. 규제가 더 세게 나오면 약간 반작용처럼 시세는 더 올라가게 되어 있으며, 특히 중심지는 더 올라가게 되어 있습니다. 이는 2020년과 2021년에도 정확히 경험했던 패턴입니다. 규제가 나오면 나올수록 더 올라가는 이유는 사람들의 불안 심리 때문입니다.
양도세 규제로 인해 매물을 꽉 잡고 있던 사람들은 집을 팔지 않게 되고, 이는 시장의 공급 부족으로 이어집니다. 동시에 규제로 인한 진입 장벽이 높아지면서 '지금 사지 않으면 영영 못 살 것'이라는 조급함이 매수세를 자극합니다. 결과적으로 규제책이 쏟아져 나오게 되면 사람들이 불안해지면서 더 매수세가 붙으면서 시세가 쭉쭉 더 올라가게 됩니다.
하지만 이러한 상승세가 영원히 지속되는 것은 아닙니다. 너무 올랐다 싶을 때 어떤 트리거 하나만 탁 터지면 바로 하락장이 옵니다. 우리나라 경제에 문제가 생긴다든지 국제 정세 문제가 생기는 등의 변수가 발생하면 하락장이 딱 오게 되어 있습니다. 반대로 규제가 쏟아졌는데 사람들이 더 이상은 못 달려들겠다 해서 그냥 유지가 되면 여기서 또 하락이 오긴 또 쉽지 않습니다. 높은 상승이 있어야만이 높은 하락이 있기 때문입니다.
현재 시장 상황은 어느 정도 상승을 이미 해온 터라 여기서 폭발적인 상승은 기대하기는 좀 어렵지 않을까 보는 시각이 많습니다. 그냥 완만한 상승 정도로 전망되고 있습니다. 특히 경기도 외곽 지역까지 다 올랐을 때는 거품이 낀 시장이라고 봐야 합니다. 남들이 안 좋아하는 것들까지 오르기 시작하면 그때는 정점에 가까워진 신호일 수 있습니다.
최근 부동산 규제 정책이 발표될 때마다 많은 매물이 사라지는 현상을 체감하시는 분들이 많습니다. 15억 이상 대출 금지 정책은 특히 충격적이었으며, 지방 사람들이 서울에 집 하나 가지고 있으면서 전세 하나 사 두는 것을 원천 차단했기 때문에 실거주를 하지 않으면 소유를 할 수 없게 되었습니다. 이는 서울과 경기도 핵심 지역의 입장권이 생긴 듯한 느낌을 주며, 지방과의 격차는 계속 벌어지고 있습니다.
공급부족 문제의 구조적 원인
부동산 시장 안정화를 위해서는 규제가 아니라 공급이 필요합니다. 규제를 없애서 양도세 때문에 꽉 잡고 있던 사람들이 매물을 확 풀어 놓게 되어야 시장에 공급이 되게 되고, 그러면 오히려 시세가 내려갈 것입니다. 하지만 현재 공급은 매우 중요한데도 불구하고 공급은 이제 불가능한 상황입니다.
착공을 해야 될 매물이 없는 것이 가장 큰 문제입니다. 착공을 하려면 누군가 이주를 하고 그것을 부수고 해야 되는데 그럴 만한 것들이 지금은 없습니다. 재개발 재건축은 계속 어떤 규제 때문에 난항을 겪고 있고, 공사비가 너무 올라서 분담금이 늘어나서 사업은 진행이 잘 안 되고 있습니다. 투기과열지구로 묶이면서 또 토지거래허가구역으로 묶이면서 분양가 상한제가 걸리기 때문에 분양가를 높게 못 받게 되면 조합원들의 분담금이 훅 올라가게 됩니다.
그렇게 되면 또 공급이 안 됩니다. 지금은 토지거래허가구역과 투기과열지구로 묶어 버린 것이 사실은 공급을 완전히 더 틀어먹었다고 볼 수 있습니다. 3기신도시가 집값 안정에 도움이 되지 않겠냐는 기대도 있지만 전혀 도움이 되지 않습니다. 3기신도시 같은 경우는 과천 이쪽을 제외하고는 나머지는 교통 불모지입니다. 왕숙이나 교산이나 이런 곳들은 교통이 지금 현재 없는 곳이고 사람들이 그렇게 선호하는 곳은 아닙니다.
공급이란 건 앞으로 당분간은 없다 치고 가야 합니다. 이미 확정된 것들로는 노량진이라든지 이런 곳들은 공급이 있겠지만, 그런 곳들은 워낙 비싼 곳입니다. 그렇지 않은 곳들은 지금 택지가 비어 있는 곳들이 없고, 1기신도시 재건축 여기도 그 지자체에서 임대 주택 요구라든지 공공 택지 기부 이런 것들이 너무 많다 보니까 재건축도 쉽지가 않기 때문에 공급은 앞으로는 당분간 없다고 보는 것이 맞습니다.
이러한 공급 부족 상황에서는 현재 살 수 있는 것들 중 가장 좋은 것들을 사는 것과 선점이 중요합니다. 먼저 내가 소유권을 가지고 있는 것이 핵심입니다. 무엇보다 연식과 거래량 같은 기본적인 요소들을 체크해야 하며, 그 지역이 좋아질 곳, 즉 재개발이 활발하게 일어나서 그 지역 자체가 완전히 다른 도시로 탄생할 곳들을 주목해야 합니다. 예를 들면 성남 원도심 같은 곳들, 구성남이라고 부르는 그쪽 지역들 빌라 같은 것을 재개발 안에 있는 빌라를 가지고 있으면 아파트를 받게 됩니다.
현실적인 투자전략과 실행 방법
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 지역이 아니라 아파트 단지별 비교입니다. 지역을 비교하는 건 별로 의미가 없습니다. 분당에서 안 좋은 곳들은 광교 메인 입지보다는 입지가 안 좋고, 분당도 워낙 크기 때문에 분당에서도 핵심 지역들은 광교 핵심 지역보다는 당연히 더 좋지만 분당의 외곽 지역들은 광교보다는 훨씬 떨어집니다. 무슨 구 무슨 구를 비교하는 건 별로 의미 없고 아파트 개별 단지별로 비교하는 것이 더 중요합니다.
서초구에 나홀로 아파트 한 70세대밖에 안 되는 것도 있고, 광교에 정말 대장 아파트가 있을 때 광교 대장 아파트가 훨씬 비쌉니다. 거여마천에서도 신축 아파트들은 굉장히 비싸고 그렇지 않은 소형 아파트들은 되게 저렴합니다. 오히려 다산보다 저렴한 경우도 있습니다. 다산에 막 10억 넘는 것도 되게 많기 때문입니다. 거여마천이 아무리 송파구일지라도 정말 상품성 아쉽고 세대수 적고 이런 소형 아파트보다는 다산역 주변에 있는 괜찮은 신축 단지가 훨씬 더 낫습니다.
지금 시기에 피해야 할 아파트는 명확합니다. 투자거래허가구역에 포함되지 않은 것들, 가장 명확한 것은 2023년 초 대비 전혀 오르지 않은 것들입니다. 이것은 사시면 안 됩니다. 앞으로도 오르기 힘듭니다. 올라도 끝물이고 오를 것입니다. 이미 갈 것들은 다 갔고 거기가 아직 안 갔다는 것은 거기가 막 오르기 시작하면 하락장이 시작된다는 뜻입니다. 거품이겠다는 의미입니다.
내집마련은 단순히 거주 목적만이 아니라 투자의 개념으로 봐야 합니다. 내가 월세 살면서 다른데 투자를 하든 아니면 내가 실거주를 하든 똑같은 부동산 투자라고 봐야 합니다. 내집마련을 하는 순간 그것은 부동산 투자를 했다고 보는 것이 맞습니다. 내집마련은 옳다고 했는데 내 집값은 계속 떨어지고 다른 집값 계속 올라가면 박탈감을 느끼게 됩니다. 그렇기 때문에 내집마련이라는 것은 실거주 만족도와 투자를 같이 겸한다고 보시면 됩니다.
초보에게 가장 추천하는 것은 아파트입니다. 아파트가 제일 쉽습니다. 시세가 빠르게 움직이지도 않고 또 정보도 워낙 오픈되어 있습니다. 주식 같은 경우는 숨겨진 정보가 생각보다 많고 오너 리스크라든지 어떤 리스크 때문에 막 급락했다 급등했다 이런 것이 되게 많은데, 아파트 같은 경우는 각각 소유주가 다르고 워낙 거대하게 움직이는 것이다 보니까 리스크가 확실히 적습니다.
투자를 시작하려면 먼저 내가 얼마짜리를 할 수 있는지 계산해 봐야 합니다. 내가 현금이 얼마 있고 대출을 얼마 받아서 예를 들어 5억짜리를 사겠다고 하면, 5억짜리 아파트가 몰려 있는 곳은 어디인지 찾아보고 지역을 가보고 그다음에 선택하면 됩니다. 찾는 연습을 반복해야 합니다. 그 지역을 계속 가보면서 익숙해지고 또 이 지역에 대한 지도를 자주 보면서 또 이 지도에 익숙해지는 활동들이 필요합니다.
지방의 경우에는 신축 위주로 보는 것이 맞습니다. 구축은 보시면 안 됩니다. 인구가 빠르게 유출되고 있기 때문에 신축만으로도 충분히 다 커버가 가능해서 지방을 볼 때는 신축만 보셔야 합니다. 젊은 세대들이 무엇보다 다 빠져나가고 있습니다. 부산 같은 데만 가도 젊은 사람들이 별로 없습니다. 그냥 관광객들이 놀러갈 뿐입니다. 서울에서 보면 경상도사투리, 충청도사투리, 전라도사투리 진짜 많이 들립니다. 외국인들까지 해서 그렇게 국제 도시가 되어 가고 있기 때문에 지방은 아무래도 조금 힘을 쓰기가 어렵습니다.
부동산 투자에 성공하려면 꾸준히 해 나가는 사람이 되어야 하고 가볍지 않아야 합니다.