부동산 시장에 6.27 대책과 10·15 대책이라는 강력한 규제가 연이어 발표되면서 많은 예비 매수자들이 망설이고 있습니다. 하지만 통계는 오히려 생애 최초 매수자가 5년 만에 최고치를 기록했다는 놀라운 사실을 보여줍니다. 규제 강화 속에서도 실거주 의사가 확고한 실수요자들은 여전히 내집마련에 나서고 있으며, 이는 시장의 구조적 변화를 의미합니다. 지금 이 시점에서 생애최초 자격을 가진 분들이 알아야 할 규제의 본질과 대응 전략을 살펴보겠습니다.
627 대책과 10·15 대책, 규제의 핵심은 무엇인가
부동산 규제대책의 핵심을 한 문장으로 정리하면 "대출을 줄이고 거래를 어렵게 하겠다"입니다. 627 부동산 대책이 발표된 2025년 6월 이후, 법원 등기 정보 광장의 통계에 따르면 서울에서 집합건물을 생애 처음으로 매수한 사람은 1월부터 9월까지 총 45,700명에 달했습니다. 이 중 절반 이상인 25,114명이 627 대책 발표 이후인 6월부터 9월 사이에 거래를 완료했다는 점이 주목할 만합니다.
특히 6월 한 달에만 7,192명이 생애 첫집을 구매했는데, 이는 2021년 11월 이후 약 3년 11개월 만에 가장 많은 수치입니다. 2021년은 "자고 일어나면 집을 잃을까 하는 두려움" 때문에 사람들이 집을 엄청나게 많이 사던 시기였습니다. 그 수준과 비슷한 매수세가 나타났다는 것은 규제에도 불구하고 실수요가 강력하다는 증거입니다.
627 대책은 대출한도를 6억으로 축소하고, 일주택자가 주택담보대출을 활용해 추가 주택을 매수하지 못하도록 거래 제한을 가했습니다. 이후 10월 15일 대책은 더욱 강력하게 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 토지거래허가구역이 되면 실입주 의무가 생기며, 전세를 끼고 집을 사는 것조차 불가능해집니다. 6개월 이내에 반드시 입주해야 하므로 1주택자의 추가 주택 매수는 사실상 차단된 것입니다.
그러나 여기서 중요한 포인트는 생애최초 실수요자에게는 이 규제가 큰 변화를 주지 않았다는 사실입니다. 생애최초 LTV 비율은 기존 627 대책과 동일하게 70%로 유지되었고, 실거주 의사가 있는 매수자라면 대출과 거래가 여전히 가능했습니다. 결과적으로 규제 대상을 비껴간 생애최초 자격자들이 내집마련을 역대급으로 많이 했다는 통계가 나온 것입니다.
실수요자 거래는 줄지 않았다, 현장의 진실
정부가 대출 한도를 축소하고 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 유지하면서, 개인이 감당 가능한 대출 상한선이 명확해졌습니다. 15억에서 25억 사이 아파트의 대출 한도가 줄어들고, 15억 미만 아파트는 6억으로 한도가 제한되었습니다. 생애최초가 아닌 무주택자나 1주택자의 경우 LTV 비율이 40%까지 축소되어, 10억짜리 아파트를 사려 해도 4억밖에 대출을 받을 수 없게 되었습니다.
이러한 대출 축소는 부동산 가격의 변동성을 줄이는 효과를 가져옵니다. 과거 2020~2021년 코로나 시기를 떠올려보면, 당시에는 15억 초과 아파트에 대출이 전혀 나오지 않았습니다. 그럼에도 불구하고 현금을 동원해 15억 초과 아파트를 거래하는 사람들이 있었고, 세계적 경제 위기 상황에서도 가격이 떨어지지 않았습니다. 이를 '가격의 하방경직성'이라고 부릅니다. 레버리지 비율이 낮아지면 급락할 만한 상황에서도 집을 던지기보다는 버티는 경우가 많아지기 때문입니다.
현재 시장도 마찬가지입니다. 대출이 축소되면서 현금 비중이 높아졌고, 이는 가격 지지대를 튼튼하게 만듭니다. 금리가 단기간에 급등하거나 실효적인 대규모 공급이 예정되지 않은 상황에서, 부동산 가격이 급락할 가능성은 제한적입니다. 규제가 나왔으니 가격이 떨어질 것이라는 기대는 현실과 맞지 않을 수 있습니다.
현장에서는 실수요 의지가 여전히 확고합니다. 10·15 대책 이전에는 "4억 있는데 대출 6억 끌어서 10억집 살 수 있어요. 강동구랑 마포구 중 어디가 좋을까요?"라는 질문이 많았습니다. 하지만 지금은 "내가 가진 종자돈으로 정말 집을 살 수 있을까?"라는 불안감이 커졌습니다. 30평대를 보던 사람이 20평대로 눈높이를 낮춰야 하는 상황도 생겼습니다. 그럼에도 불구하고 실거주 의사가 명확한 사람들은 여전히 매물을 찾고 있습니다. 매물 부족으로 전세조차 구하기 어려운 상황에서, 월세 200만 원을 내느니 차라리 내집을 마련하겠다는 실수요자들이 움직이고 있는 것입니다.
지금이 내집마련 타이밍인가, 하방경직성의 의미
많은 사람들이 "지금 집값이 너무 비싼 것 아닌가? 너무 많이 오른 가격에 살까 봐 고민된다"고 말합니다. 하지만 내집마련에서 가장 중요한 것은 내 종자돈과 월급에 감당 가능한 예산인지 여부입니다. 감당 가능하다면, 단기 변동에 신경 쓰기보다 장기적 관점에서 접근해야 합니다.
서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였지만, 여전히 괜찮은 단지들이 존재합니다. 강남까지 40분 거리에 있으면서도 상대적으로 오르지 않은 아파트, 역세권이면서도 1시간 이내 강남 접근이 가능한 서울 아파트들이 분명히 있습니다. 지역마다, 아파트마다 상황은 다르지만, 여전히 생애최초 자격으로 내집마련 할 수 있는 기회는 존재합니다.
현재와 같이 급등장이 아닌 시기는 오히려 냉정하게 매물을 살펴볼 수 있는 타이밍입니다. 10·15 대책 이후 11월 시장은 급등세가 아니지만, 현장에서는 "매물이 없어요"라는 말이 계속 나옵니다. 결혼을 앞둔 젊은 부부가 9억 예산으로 집을 찾아도 매물이 없고, 전세도 없고, 월세는 200만 원을 넘는 상황입니다. 이런 상황에서 망설이다가 기회를 놓치는 것보다, 확고한 실수요 의사가 있다면 적극적으로 검토하고 준비하는 것이 중요합니다.
과거를 돌이켜보면, 집값 폭등기마다 규제가 반복되었고, 그때마다 "지금이 꼭지"라고 생각했지만 지나고 나면 또 다른 신고가를 찍었습니다. 매번 후회하면서도 실행으로 옮기지 못하는 경우가 많았습니다. 하지만 하방경직성이 커진 지금 시장에서는, 급락을 기대하며 무작정 기다리기보다는 내 상황에 맞는 내집마련을 적극 검토해야 합니다. 돈 공부를 통해 자산을 어떻게 축적하고, 어떤 지역에 어떤 방식으로 들어갈지 구체적인 로드맵을 그리는 것이 50대 이후 돈 걱정 없는 삶을 위한 첫걸음입니다.
부동산 규제는 날로 심해지고 있지만, 이는 과거에도 반복되었던 일입니다. 중요한 것은 규제 속에서도 기회를 포착하는 눈을 갖추는 것입니다. 생애최초 자격은 규제를 비껴가는 강력한 무기이며, 실거주 의사가 확고하다면 지금도 충분히 내집마련이 가능합니다. 단기 변동성에 흔들리기보다는 장기적 관점에서, 그리고 내 경제 상황에 맞춰 움직이는 것이 현명한 선택입니다. 공부를 통해 준비된 사람만이 기회가 왔을 때 잡을 수 있다는 사실을 잊지 말아야 합니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=v1ll1FRTnvU