전세를 준 상태로 1주택을 보유한 저로서는 최근 김용범 정책실장의 발언이 마음에 걸립니다. 고가 1주택자의 보유세와 양도세 누진율을 높이겠다는 얘기인데, 직장이 멀어 지금 당장 들어가 살 수는 없지만 나중에 퇴직하면 들어가려고 마련해 둔 집이거든요. 비거주 1주택이라는 이유로 제한이 생길까 봐 불안해지기 시작했습니다. 그렇다고 팔자니 요즘 같은 시장에서 쉽지도 않고, 서울로 갈아타려면 집값이 너무 올라서 엄두가 안 나네요. 오늘은 1주택자 세금 인상에 대해서 이야기해볼까 합니다
보유세와 양도세 누진율, 왜 올리려는 걸까
정부가 1주택자에게까지 세금을 올리려는 이유는 간단합니다. 비싼 집을 가진 사람은 그만큼 자산 증식 폭이 크니 세금도 더 내야 한다는 논리죠. 여기서 '누진세율'이란 소득이나 자산 규모에 따라 세율이 높아지는 구조를 말합니다. 쉽게 말해 전기요금처럼 많이 쓸수록 단가가 올라가는 방식이에요.
문제는 우리나라 양도소득세 구간이 20년 전 기준 그대로라는 겁니다. 당시 1억 5천만 원 수익에 35% 세율을 매긴 게 지금까지 유지되고 있어요. 그때와 지금의 물가, 집값, 경제 규모가 완전히 다른데 말이죠. 서울 아파트 평균이 15억인 요즘, 10% 오르면 1억 5천 차익이 나오는데 여기 35% 세금을 물리면 실질적으로 5천만 원 넘게 세금을 내야 합니다.
저도 전세 준 상태에서 집값이 올랐는데, 나중에 팔면 양도세가 만만치 않을 것 같더라고요. 장기보유특별공제(최장 80% 감면)가 있긴 하지만, 정부가 이마저 축소하려는 움직임을 보이니 걱정입니다. 2021년 6월에도 양도차익 20억 이상이면 공제율을 50%로 낮추자는 안이 나왔었거든요(출처: 기획재정부).
주거이전의 자유와 충돌하는 세제 정책
헌법 제14조는 '모든 국민은 거주·이전의 자유를 가진다'고 명시합니다. 여기서 거주이전의 자유란 국민이 자신이 원하는 곳에 살고, 원할 때 다른 곳으로 옮길 수 있는 기본권을 의미합니다. 그런데 1주택자가 집을 팔고 똑같은 가격대의 집으로 이사하려 해도 양도세와 취득세를 내고 나면 사실상 불가능해지는 상황이 벌어지고 있어요.
예를 들어 50억짜리 집이 10년 만에 100억이 됐다고 칩시다. 양도차익 50억에 대해 장기보유특별공제를 최대로 받아도 3억 6천 정도 세금을 내야 하는데, 만약 공제율이 축소되면 10억, 20억씩 세금을 내야 할 수도 있습니다. 그럼 같은 100억짜리 집으로는 못 가고 80억, 70억짜리로 내려가야 하죠.
제가 지금 가진 집도 나중에 팔면 비슷한 상황일 겁니다. 똑같은 평수, 같은 단지 내 다른 동으로 옮기고 싶어도 세금 때문에 불가능해지는 거예요. 연봉 1억 받는 사람한테 세금 3천만 원 내고 7천으로 살라고 하면 화낼 텐데, 집은 그렇게 해도 된다는 논리가 이해되지 않습니다. 다주택자 규제는 이해하지만, 1주택자까지 이렇게 죄는 건 주거 안정과도 맞지 않는다고 봅니다.
국토교통부 자료에 따르면 2024년 기준 서울 아파트 평균 매매가는 약 15억 원에 달합니다(출처: 국토교통부). 이런 상황에서 세금 부담이 더 커지면 매물은 더 줄고, 전월세 대란은 심화될 수밖에 없어요.
다주택자 규제 이후, 이제는 1주택자 차례인가
정부의 부동산 세제 정책을 보면 일정한 흐름이 있습니다. 처음엔 다주택자를 겨냥했죠. 투기 세력으로 낙인찍고 종부세 중과, 양도세 중과를 때렸습니다. 그다음은 임대사업자였어요. 한때 권장하던 제도였는데 어느 순간 악의 축이 되더니 세금 폭탄을 맞았죠.
그다음은 갭투자자들이었습니다. 전세대출로 집을 사는 사람들을 규제하기 위해 주택담보대출 실거주 의무를 강화했어요. 그리고 이제 고가 1주택자 차례가 온 겁니다. 똘똘한 한 채를 가진 사람들도 세금을 더 내야 한다는 논리죠.
저는 이런 흐름이 계속되면 결국 '유주택자는 나쁘다'는 프레임까지 갈 수 있다고 봅니다. 집을 가지고 있다는 이유만으로 손해를 봐야 한다는 식의 정책은 장기적으로 시장을 교란시킬 뿐입니다. 실제로 5월 9일 양도세 중과 배제 일몰이 다가오는데, 2주택자는 양도차익의 70%, 3주택자는 82.5%를 세금으로 내야 할 수도 있어요. 10억 벌면 8억을 세금으로 내라는 건데, 이러면 누가 집을 팔겠습니까.
제가 전세 준 집도 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년은 꼼짝없이 묶입니다. 급하게 팔려면 이사비로 수천만 원을 줘야 하는 상황이죠. 그렇다고 증여하자니 또 증여세 부담이 만만치 않고요. 결국 버티는 수밖에 없는데, 그럼 매물은 더 줄어들고 집값과 전월세는 계속 오를 겁니다.
주요 정책 변화 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.
- 다주택자 중과세 (종부세 중과, 양도세 중과)
- 임대사업자 규제 강화 (세제 혜택 축소)
- 갭투자 규제 (주담대 실거주 의무)
- 고가 1주택자 증세 추진 (보유세·양도세 누진 강화)
정부는 공급 부족 문제를 세금으로 해결하려는 것처럼 보입니다. 하지만 2026년 이후 신규 공급은 더 줄어들 예정이고, 구축 매물도 세금 때문에 나오지 않을 겁니다. 서울 아파트는 1년 만에 평균 20% 넘게 올랐는데(출처: 한국부동산원), 여기서 매물이 더 사라지면 어떻게 될까요. 전월세 대란은 더 심해질 수밖에 없습니다.
저처럼 1주택을 가지고 있지만 당장 들어가 살지 못하는 사람들은 진퇴양난입니다. 팔자니 세금 부담이 크고, 서울로 갈아타자니 집값이 너무 올랐고, 그렇다고 가만히 있자니 보유세 부담이 커질 것 같아 불안합니다. 정부가 세금으로 집값을 잡겠다는 의지는 알겠지만, 그 세금이 결국 전월세로 전가되고 주거 불안을 키우는 건 아닌지 걱정입니다. 실수요자를 보호하면서도 시장을 안정시킬 수 있는 방향으로 정책이 조정되길 바랍니다.