2025년 한 해 동안 부동산 시장은 상승 사이클로 접어들었습니다. 특히 한강벨트를 중심으로 한 서울 아파트 가격이 급등하면서, 많은 실수요자들이 내집마련의 문턱이 더욱 높아졌다고 느끼고 있습니다. 환율 상승과 금리 동결이라는 거시경제적 변수 속에서 2026년 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요? 내집마련을 준비하는 이들에게 필요한 전략은 무엇일까요? 이번 글에서는 현재 부동산 시장의 핵심 이슈를 분석하고, 실질적인 투자 전략을 제시합니다.
환율과 금리가 부동산에 미치는 영향
2026년 부동산 시장을 전망할 때 가장 중요한 변수는 환율과 금리입니다. 환율이 부동산 시장에 직접적 영향을 준다고 보기는 어렵지만, 환율이 금리에 영향을 주고 금리가 다시 부동산에 영향을 미치는 연쇄 구조를 이해해야 합니다. 최근 3개월 사이 환율이 7% 상승하여 1,480원에 근접하면서, 한국은행은 딜레마에 빠졌습니다. 경기 상황만 놓고 보면 금리를 내려야 하지만, 환율 1,500원이 넘어가면 벌어질 만한 쇼크들이 있기 때문에 금리를 내릴 수가 없는 상황입니다.
금리 인하 기대감이 떨어지면서 채권 가격 상승 기대감이 사라지고, 외국인들이 우리나라 채권을 매도하면서 시장 금리가 급등하는 현상이 나타났습니다. 여기서 핵심은 시장 금리가 주택 담보 대출 금리에 직접적인 영향을 준다는 점입니다. 은행이 대출을 해주려면 자금을 유치해야 하는데, 자금을 유치할 때 필요한 비용이 시장 금리입니다. 시장 금리가 올라가면 은행의 조달 원가가 상승하고, 결국 주택 담보 대출 금리도 함께 오르게 됩니다.
과거 2023년부터 2025년까지 매년 초 은행들이 대출 영업 드라이브를 걸며 특판을 진행했던 패턴이 있었습니다. 23년 1월의 특례보금자리론, 24년 1월의 신생아특례론, 그리고 연초마다 이어진 은행들의 금리 인하 경쟁이 바로 그것입니다. 서울 아파트 거래량이 평균 1,000건으로 떨어지자, 은행 입장에서는 대출 영업 실적이 극도로 위축되었고 이를 만회하기 위해 대출 상품을 싸게 팔았습니다. 그러나 2026년에는 주택 담보 대출의 조달 원가가 올라가니까 옛날처럼 주택 담보 대출을 싸게 해주기 어려운 상황이 된 것입니다. 이는 실수요자들의 구매력에 직접적인 영향을 미치는 중요한 변수입니다.
현금의 가치가 빠르게 하락하는 시대에 자산을 어디에 배치할 것인가는 매우 중요한 선택입니다. 통화량은 계속 증가하지만 내가 관심을 갖는 대상은 늘어나지 않는 자산을 선택하는 것이 재테크의 기본 원칙입니다. 공깃밥이 20년 전에도 1,000원이고 지금도 1,000원인 이유는 통화량 증가 속도만큼 쌀이 흔해졌기 때문입니다. 반면 서울 아파트와 같이 공급이 제한된 자산은 통화량 증가 속도보다 빠르게 늘어나지 않기 때문에 장기적으로 가치 상승이 예상됩니다.
내집마련 시기와 지역 선택 전략
2026년 상반기 내집마련을 고민하는 실수요자들에게 가장 중요한 질문은 "지금이 적기인가?"입니다. 전문가는 그럼에도 불구하고 내집마련은 하시는 게 맞다는 입장을 분명히 합니다. 하락이 아니고 조정일 수 있으며, 이것으로 인해서 갑자기 부동산 시장이 폭락하기는 쉽지 않을 것이라는 전망입니다. 내집마련이라는 것은 5년, 10년을 보고 가는 것이기 때문에 자잘한 변수 때문에 내집마련 시기를 놓치게 되면 2년 뒤 상황은 예측하기 어렵습니다.
지역 선택에 있어서는 한강벨트와 그 외 지역을 명확히 구분해야 합니다. 한강벨트 주변은 완전한 상승장, 폭등장이었습니다. 23년 1분기에 30억 정도 하던 아파트가 지금 55억이 되었으니, 3년 동안 거의 80%가 오른 셈입니다. 반면 한강벨트 이외의 서울 지역은 지역에 따라, 단지에 따라 다르지만 매물을 구하기가 쉽지 않고 가격이 확실히 오르는 상승장이었다고 평가할 수 있습니다. 중요한 것은 2021년 대비 전고점을 넘지 못한 아파트들은 여전히 가격 메리트가 있다는 점입니다.
종자돈 1억에서 3억 정도를 모은 실수요자라면 한강벨트 이외의 서울 지역, 즉 과거 대비해서 가격이 지나치게 많이 오르지 않은 곳에 주목해야 합니다. 전세가율의 차이도 중요한 고려 사항입니다. 한강벨트 지역의 경우 매매가 55억에 전세가 17억으로 전세가와 매매가 사이의 공간이 넓어서 어떤 쇼크나 충격이 왔을 때 매매가에 변동할 수 있는 변동 룸이 큽니다. 반면 서울 외지역에서 매매가 13억, 전세가 8억인 아파트는 충격이 와도 8억 밑으로 뚫고 내려가기는 어렵습니다.
한강벨트에서 내집마련을 하려는 경우에는 산 가격에서 15~20% 가격 하락이 있더라도 견딜 수 있을지를 진지하게 고민해야 하는 시점입니다. 반면 나머지 지역은 그보다는 훨씬 마음 편하게 매매할 수 있습니다. 내집마련을 하는 것은 단순히 자산 증식만이 아니라 거주 가치라는 프리미엄을 누리는 것입니다. 마음에 드는 동네에서 거주하면서 주말에 공원도 가고 아이 학교도 보내는 것은 금액으로 환산하기 어려운 가치입니다. 이것이 실사용 가치라는 부동산의 어마어마한 장점입니다.
투자 전략과 자산 배분의 지혜
2026년의 투자 전략을 세울 때는 부동산뿐만 아니라 다양한 자산 클래스를 이해해야 합니다. 부자 보고서에서 금융자산 10억 이상을 보유한 이들이 주식이나 코인에 투자한다는 응답이 많았지만, 이는 부동산이 오르지 않을 것이라는 판단이 아닙니다. 오히려 그들은 이미 부동산을 충분히 보유하고 있으며, 추가 부동산 투자에 따르는 세금 문제와 정책 리스크를 고려하여 유동성이 높은 자산에 분산 투자하는 것입니다.
위기 속에 큰 부자가 나온다는 말의 핵심은 관심과 현금입니다. 2024년 4월 트럼프의 관세 발언으로 주가가 20% 폭락했을 때, 또는 9월 총량 규제로 부동산에 눌림목이 생겼을 때 이를 기회로 활용한 사람들이 있습니다. 관심이 없으면 그런 기회를 포착할 수 없고, 현금이 없으면 기회가 와도 활용할 수 없습니다. 앞으로 이런 기회는 10년에 한 번이 아니라 2~3년에 한 번씩 올 것으로 예상됩니다. 돈이 많이 풀리고 금융 사이클이 활발해지면서 자금이 들어갔다 나왔다 하는 속도가 빠르기 때문입니다.
일반 사람들이 주식이나 코인으로 순자산을 3억에서 6억으로 불리기는 매우 어렵습니다. 하지만 3억에 대출 4억을 받아서 7억짜리 집을 사고 그 집이 10억이 되면, 순자산이 3억에서 6억으로 증가합니다. 부동산의 장점은 바로 이런 레버리지 효과와 함께 멘탈이 털려도 쉽게 팔 수 없는 환금성의 낮음이 역설적으로 장기 보유를 가능하게 한다는 점입니다. 우리나라에서 순자산 10억이 된 사람들 중 대부분은 30대 초반 결혼하면서 내집마련을 했느냐 안 했느냐에서 갈렸습니다.
지방 광역시의 대장급 아파트도 주목할 필요가 있습니다. 울산의 문수로 아이파크 1차나 유곡 프루지오처럼 2021년 전고점을 넘은 아파트들이 있습니다. 지방 아파트는 무조건 안 된다는 것은 편견입니다. 다만 지방에서 사면 안 되는 아파트가 서울보다 훨씬 많다는 점을 유념해야 합니다. 10년이 지나도 오르지 않는 아파트가 지방에는 실제로 존재합니다. 따라서 지방에 거주하는 분들이라면 무리해서 서울 아파트를 사기보다는 자신의 지역에서 대장급 아파트의 가격 변동 폭과 현재 위치를 면밀히 분석하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.
2025년 한 해는 양극화가 심화된 한 해였습니다. 서울 특히 한강벨트를 중심으로 집값이 급등하면서 내집마련의 문턱은 더욱 높아졌습니다. 현금의 가치가 지속적으로 하락하는 시대에 자산을 어디에 배치할 것인가는 매우 중요한 선택입니다. 환율과 금리라는 거시경제 변수가 2026년 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되지만, 장기적 관점에서 내집마련은 여전히 유효한 전략입니다. 다만 지역과 물건 선택에 있어 더욱 신중한 접근이 필요한 시점입니다. 절제와 준비, 그리고 꾸준한 관심이 자산 형성의 핵심입니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=DoLqo78grTE