2025년 서울 아파트 가격이 19년 만에 최고 상승률을 기록하며 부동산 시장이 다시 회복기에 접어들었습니다. 작년 9월 스트레스 DSR 2단계 시행 이후 잠시 주춤했던 시장은 올해 2월 토지거래허가구역 해제를 계기로 빠르게 반등했습니다. 월평균 거래량이 5,000건을 넘어서며 활발한 거래가 이어졌고, 6월 대출 규제에도 불구하고 9월과 10월에는 급격한 가격 상승세를 보였습니다. 그러나 송파구는 20% 상승한 반면 노원구는 2%에 그치는 등 지역별 격차가 크게 벌어지고 있습니다. 2026년 부동산 시장은 어떻게 전개될까요?
회복기 진입: 거래량과 가격 상승의 의미
서울 아파트 시장은 현재 부동산 사이클 중 회복기 초입에 진입했습니다. 벌집순환모형으로 분석할 때 거래량과 가격이 동시에 증가하는 국면이 바로 회복기인데, 2024년 거래량은 2022년 연간 12,000건(월평균 1,000건)에서 크게 증가하며 시장 회복의 신호탄을 쏘아올렸습니다. 2023년에는 35,000건으로 전년 대비 3배 증가했지만 아직 충분한 수준은 아니었고, 2024년에 들어서야 본격적인 거래 회복세를 보였습니다.
특히 주목할 점은 2월부터 거래량이 6,266건으로 5,000건을 넘기기 시작했다는 사실입니다. 서울 아파트 월평균 거래량이 5,000건을 넘으면 시장이 활발하게 움직이고 있다는 증거입니다. 잠실대천 토지거래허가구역이 풀린 2월 13일 이후 49주째 아파트 가격이 상승하며 회복기의 특성을 명확히 보여주고 있습니다. 6월 27일 대출 규제 직후 7월에는 거래량이 다시 5,000건 아래로 떨어졌지만, 9월과 10월에 가격이 급등하며 10월 15일 부동산 대책 발표로 이어졌습니다.
그러나 수요 측면에서 분석하면 공급 부족 문제가 심각합니다. 갭투자 수요가 원칙적으로 불가능해지고 대출 규제로 실거주 수요마저 제한되면서 전체 수요의 75%가 사라진 상황입니다. 그럼에도 가격 하락이 아닌 상승폭 둔화에 그친 이유는 공급 역시 급감했기 때문입니다. 토지거래허가구역 지정으로 전세 세입자가 있는 매물은 거래가 불가능해졌고, 실거주자의 갈아타기도 대출 규제로 어려워지면서 매물이 크게 줄었습니다. 이러한 수요와 공급의 동반 감소는 2026년에도 거래량은 제한적이지만 가격은 상승할 수 있는 구조를 만들고 있습니다.
대단지 선택과 입지의 중요성
내집마련을 고민할 때 가장 중요한 질문은 '언제'가 아니라 '어디에' 사느냐입니다. 부동산 투자에서 변하지 않는 핵심 요소는 입지입니다. 신축이 좋은지 구축이 좋은지 묻는다면 당연히 신축이 좋습니다. 쾌적하고 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있으며 가격 상승 가능성도 높습니다. 그러나 이는 동일 권역 내에서의 비교일 때만 의미가 있습니다.
만약 12억 5천만 원의 예산으로 B급지 신축을 살 수 있지만 동시에 A급지 구축도 구매 가능하다면, A급지 구축을 선택하는 것이 훨씬 현명합니다. 시간이 지나면 신축도 결국 구축이 되지만 입지는 변하지 않기 때문입니다. A급지 구축은 재건축 이슈로 다시 가치가 상승할 가능성도 있습니다. 서울에서 입지를 판단할 때는 도심과 여의도, 강남의 접근성이 가장 중요하며, 향후 오피스 지구가 될 용산과 성수의 접근성도 고려해야 합니다. 지하철로 이들 지역에 얼마나 빨리 갈 수 있는지가 핵심입니다.
주거 유형으로는 대단지 아파트가 최선의 선택입니다. 한강을 접하지 못하더라도 대단지 아파트는 그 자체가 하나의 공원 역할을 합니다. 지하 주차로 지상 공간을 정원으로 활용한 대단지는 자연환경을 확보한 것과 같은 효과를 냅니다. 대단지 아파트 기준은 세대수가 아니라 감성적 기준으로 판단해야 합니다. 저녁 식사 후 배우자와 산책 한 바퀴를 단지 안에서 할 수 있다면 그것이 대단지입니다.
가격 측면에서도 대단지 아파트의 우월성은 명확합니다. 비슷한 시기, 비슷한 권역에서 대단지 아파트가 10억이라면 나홀로 아파트나 주상복합은 8억, 빌라는 6억 수준입니다. 과거에는 이 격차가 15%였지만 점점 20%로 벌어지고 있으며, 이러한 추세는 더욱 심화될 것입니다. 2000년부터 2025년까지 아파트는 182% 상승한 반면 단독주택은 110%, 연립주택은 53%만 올랐습니다. 연립주택 빌라의 가격 상승률은 아파트의 1/4에 불과합니다. 빌라는 가성비가 좋아 보이지만 현금화가 어렵고 가격 상승률이 낮아 투자 가치가 떨어집니다.
공급 부족과 M2 통화량의 상관관계
부동산 가격 하락을 예상하는 주요 논거는 인구 감소와 저성장입니다. 그러나 인구보다 중요한 것은 가구수입니다. 한국 인구는 2020년 고점 이후 감소하고 있지만 가구수는 계속 증가하고 있습니다. 4인 가구에서 3인 가구, 2인 가구로, 최근에는 1인 가구가 가장 주된 세대 형태가 되면서 가구 분화가 진행되고 있기 때문입니다. 가구수 증가는 곧 주택 수요 증가를 의미합니다.
경제성장률과 아파트 가격의 상관관계도 재검토가 필요합니다. 1986년부터 1999년까지 연평균 성장률 8.1%의 고도성장기에 서울 아파트 가격은 오히려 횡보했습니다. 1기 신도시 공급으로 가격이 잡혔기 때문입니다. 반면 2000년부터 2009년까지 성장률 4.7%, 2010년부터 2024년까지 성장률 2.9%로 낮아졌지만 아파트 가격은 오히려 많이 올랐습니다. 경제성장률과 서울 아파트 가격은 정의 관계가 아닙니다.
장기적으로 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 광의통화량 M2입니다. 2000년 말부터 2025년 8월까지 M2는 707조에서 4,408조로 6.2배 증가했고, 서울 아파트 평단가는 680만 원에서 4,700만 원으로 6.9배 상승했습니다. 거의 일치하는 수치입니다. 개별 아파트를 살펴보면 압구정 현대아파트는 1987년 입주 당시 M2 대비 현재 63배 증가한 M2만큼 가격이 88배 상승했습니다. 분당 우성아파트는 1993년 분양가 1억 2천만 원에서 2025년 8월 21억으로 17.5배 올랐는데, 같은 기간 M2는 17.8배 증가했습니다.
M2 증가율도 과거 20%에서 현재 7%로 낮아지고 있지만 경제성장률과의 차이는 여전히 큽니다. 서울 아파트 가격은 경제성장률보다 M2에 더 큰 영향을 받는다는 점을 인식해야 합니다. 공급 부족 문제는 이러한 통화량 증가와 맞물려 2026년에도 가격 상승 압력으로 작용할 것입니다. 1015 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳에 토지거래허가구역이 지정되면서 갭투자가 원천 차단되었지만, 공급 자체가 부족한 상황에서 실거주 수요만으로도 가격은 지지될 수 있습니다.
2026년 전망과 내집마련 전략
2026년 부동산 시장은 거래량은 제한적이지만 가격은 상승하는 호황기 초입 양상을 보일 가능성이 높습니다. 1015 대책 이후 11월, 12월, 그리고 2025년 1월까지 거래량은 증가하기 어렵습니다. 그러나 이는 갭투자 불가능으로 인한 구조적 감소이지 수요 소멸을 의미하지 않습니다. 과거처럼 거래량을 동반한 회복은 어렵지만, 거래가 적은 상태에서도 가격은 상승할 수 있는 구조입니다.
과거 외환위기와 글로벌 금융위기 패턴을 보면, 외환위기 때는 국내 이슈로 V자 반등을 했지만 글로벌 금융위기 때는 국제 이슈로 W자 반등을 보였습니다. 2022년 미국발 금리 급등은 국제 이슈이며 상승 기후에 발생했기 때문에 글로벌 금융위기와 유사합니다. 그러나 현재는 W자보다는 U자형 반등 모습을 보이며 과거 학습 효과가 빠르게 작용하고 있습니다. 2026년 가격 하락이 발생하려면 정부 정책이나 금리보다는 해외발 경제 충격이 필요한데, 이는 예측 불가능한 영역입니다.
집은 투자 대상이 아니라 사는 곳입니다. '집은 사는 것이 아니고 사는 곳이다'라는 공공주택 캐치프레이즈처럼 집의 본질은 바이(buy)가 아닌 리브(live)입니다. 좋은 집의 조건은 거주 안정성과 쾌적성입니다. 공공임대는 안정성은 확보되지만 쾌적성이 부족하고, 민간 전세는 쾌적성은 확보되지만 2+2 4년의 제한으로 안정성이 부족합니다. 두 조건을 모두 충족하는 방법은 내집 마련뿐입니다.
집값 폭락을 기다리기보다는 '어디에' 살지 고민해야 합니다. 지하철 접근성이 좋고 대단지 아파트를 선택하되, 예산이 제한적이라면 B급지 신축보다 A급지 구축을 선택하는 것이 현명합니다. 지하철에서 멀지만 대단지인 곳과 지하철 가까운 주상복합 중 선택해야 한다면 라이프스타일에 따라 결정하면 됩니다. 초등학교 자녀가 있다면 대단지가, 출퇴근이 중요하다면 지하철 근처가 유리합니다.
사용자께서 지적하신 대로 아파트 공급 부족은 2026년에도 지속될 핵심 문제입니다. 수요는 많지만 공급이 없으니 집값과 전세, 월세가 모두 가파르게 상승하고 있습니다. 부동산 규제 정책으로 내집마련은 물론 갈아타기조차 어려워진 상황에서 임시방편식 땜질 처방으로는 한계가 명확합니다. 근본적인 공급 확대 없이는 시장 안정을 기대하기 어렵습니다. 2026년에는 단기 수요 억제책보다 중장기 공급 확대 정책이 실질적으로 작동해야 시장이 안정을 찾을 수 있을 것입니다. 서울 1극 집중 완화를 위한 2극, 3극 체제 구축도 장기적으로 필요한 과제입니다.
[출처]
2026년 서울 아파트 전망 및 내집마련 전략/부동산 전문가 채널: https://www.youtube.com/watch?v=vJkXx3fPwt0