최근 부동산 시장은 유례없는 변화의 시기를 맞이하고 있습니다. 기준금리 인하와 유동성 공급 확대로 자산시장 전반이 상승세를 보이는 가운데, 정부와 서울시의 정책 방향에 대한 우려의 목소리도 커지고 있습니다. 특히 강남권 버블 우려와 강북권 회복 가능성, 그리고 심각한 주택 공급 부족 문제가 맞물리면서 내집마련을 꿈꾸는 서민들의 고민은 깊어지고 있습니다.
유동성 공급과 2026년 부동산 시장 전망
작년 중반부터 올해 2분기까지 기준금리가 3.5에서 2.5로 무려 100bp나 빠르게 인하되면서 유동성이 굉장히 많이 공급되었습니다. 이러한 유동성 공급은 부동산뿐만 아니라 신정부 들어서 주식시장까지 상승하는 모든 자산시장에 굉장히 플러스적인 요인으로 작용했습니다. 특히 부동산 시장은 작년부터 슈퍼사이클에 진입한 것으로 분석되고 있습니다.
다만 2024년 6월부터 9월까지 중앙정부 정책 세 개와 서울시 정책 하나가 나왔는데, 이것이 오히려 시장을 외곡한 측면이 있다는 점은 주목할 필요가 있습니다. 미국이나 글로벌 상황을 봤을 때 여전히 불확실성이 존재하는 가운데, 인플레이션이 왔는데도 금리를 거의 못 내리는 상황입니다. 내년 5월이 되면 트럼프가 연준 의장을 지목할 수 있기 때문에 그때 유동성이 바뀌면서 어떤 일이 발생할지 모르는 상황입니다.
2026년 부동산 시장을 전망해보면, 외부 정책적인 효과가 없다고 했을 때 부동산이라는 게 슈퍼사이클을 타면 장기간 함께 가는 특성이 있습니다. 작년에 슈퍼사이클을 탔고, 서울 전체와 강남이 올해 초반에 강북 지역까지 슈퍼사이클에 탔다는 점에서 이러한 상승 상황은 아마 지속될 것으로 보입니다. 다만 여기서 주목해야 할 것은 '상승 도미너' 현상입니다. 장기간을 두고 누적 상승률을 볼 때 강남의 상승률이 한 50%면 강북도 결국 50%의 상승률을 맞추는 경향이 있기 때문입니다.
강남은 일찍 상승했으나 이제 어느 정도 상승률이 좀 누그러지면 강북이 다르게 상승하면서 상승률을 맞출 가능성이 높습니다. 현재 강남은 2024년 초반기부터 시작해서 벌써 2년째 상승 중이며, 그것도 굉장히 가파른 폭으로 올랐습니다. 시장 외곡 현상으로 인해 강남 상승률이 정부와 서울시의 잘못된 메시지, 잘못된 정책으로 인해 지금 버블이 끼고 있는 상태로 판단됩니다. 반면 강북권 같은 경우에는 사실 2021년 신고가를 회복하지 못한 곳들이 존재하는데, 현재의 유동성 수준이라면 모든 아파트들이 2021년 신고가를 시간의 문제로 다 회복할 것으로 보입니다.
분양시장 개방과 주택 공급 부족 문제
현재 부동산 시장의 가장 심각한 문제는 바로 주택 공급 부족입니다. 슈퍼사이클에 들어간다고 했을 때 이것은 몇 년에 걸쳐서 다년간 일어나는 현상이기 때문에, 지금 우리가 봐야 할 부분은 주택의 총량이 중요한 게 아니고 양질의 주택이 매년 공급되는 게 중요합니다. 많은 사람들이 구축 아파트에 들어가서도 인테리어를 하고 들어가는 이유는 구축임에도 불구하고 좀 더 양질의 주거환경을 원하기 때문이며, 이는 신축 아파트에 대한 프리미엄이 당연히 존재한다는 의미입니다.
서울의 장기 균형 공급 수준은 매년 한 3만3천 정도가 공급되어야 합니다. 3천 채보다 많으면 그래도 조금 괜찮은 수준의 공급량이 나오는 것인데, 문제의 핵심은 2026년이 처음으로 2만 채가 깨지고, 2027년과 2028년에 1만 채가 깨진다는 점입니다. 이는 심각하게 물량이 없는 상황이며, 임대료 상승과 가격 상승은 사실 장기간 계속될 확률이 높습니다.
1988년 올림픽 때를 돌아보면 당시 아파트 가격이 100%씩 올랐고, 강남이 전세계약이 1년짜리였던 시기였습니다. 전세가가 대폭등하면서 전세가 폭등으로 자살하는 가구가 되게 많았던 당시, 정부는 일산신도시를 개발하기 시작했습니다. 1988년 9월이나 10월에 중앙정부에서 발표를 하고 테스크포스팀을 만든 다음 대통령이 책임지고 모든 회의를 주관했으며, 분당은 입주가 91년에 시작됐지만 강남 가격은 90년부터 97년까지 그냥 30% 정도 떨어졌습니다. 이는 미리 분양시장을 연 것이며, 분당이라는 곳이 강남보다는 가격이 좀 낮지만 훨씬 좋은 환경으로 제공된다는 것을 아니까 당시 경쟁률이 100대 1이었습니다.
지금 해야 할 일은 내년에라도 거대한 분양시장을 열어야 한다는 것입니다. 내년에 1천 세대씩 분양을 한다고 하면 사람들이 여기서 줄을 쓰게 될 것입니다. 분양시장에 있는 아파트가 강남에 있는 곳이 10억이면 강남권인데 가격이 8억이라고 하고, 똑같은 레미안 아파트 브랜드에 지금 분양을 하면 입주는 3년 4년 후라고 하면, 사람들이 다른 데 가서 살다가 다시 와서 살 수 있기 때문에 자기 집이 되는 것입니다.
구체적으로 서리풀지구가 있는데 지금 용적률 200%밖에 안 되는 곳을 용적률 400%를 줘야 합니다. 그러면 거기서 4만 채가 나옵니다. 두 번째는 용산 국제 업무 지구 개발인데, 용산역 앞에 있는 코레일 땅이 서울시 대책에서 계속 빠져 있습니다. 거기 용적률 1,000%에서 1,400%를 준다고 하는데, 서울시는 1,000%만 주자고 하면 150만 평이 들어갑니다. 전 세계 업무지구는 어디든 오피스로 지금 다 못 채우고 있으며, 지금 오피스는 구조적으로 20% 공실인 데다가 AI가 사무직을 어마어마하게 대체하고 있어서 미국은 벌써 10% 대체했고 3년 안에 40% 대체할 것으로 보입니다.
그 땅의 전체 연면적이 150만 평이면 50만 평만 오피스하고 100만 평을 주택을 할 수 있습니다. 대충 개산하면 30% 정도는 공용면적이므로 70만 평이 남는데, 70만 평을 20으로 나누면 거기서 벌써 2만5천 채, 아주 보수적으로 2만 채가 나올 수 있습니다. 서리풀지구에서 4만 채, 용산 국제 업무 지구에서 2만 채 나오고 기타 모으면 1만 채가 나와서 적합 7만 채인데, 매월 1천 채씩 분양을 하면 거의 6년에 걸쳐서 분양을 할 수 있습니다. 그러면 사람들이 분양시장에 줄을 쓸 수밖에 없고, 이 6년 동안 재건축하고 재개발 같은 부분들을 빨리 해서 그 물량을 확보해야 하는데, 빨리 해봤자 아마 4, 5년 후에 나올 것이므로 지금부터 빨리 해야 동시에 같이 진행할 수 있습니다.
내집마련 전략과 현실적 접근법
부동산으로 돈을 번다는 건 사실 두 채 이상의 부동산으로 돈을 버는 것입니다. 물론 한 채로 갖고 하는 경우에는 본인이 살면서 자산가치가 오를 수는 있습니다. 두 채 이상을 갖고 있는 게 힘들다고 할 때 부동산은 기본적으로 보유를 생각하는 게 맞으며, 다만 그 보유의 조건이라는 것은 본인 자산의 규모, 그리고 미래의 소득이 안정적으로 들어오느냐를 본 다음에 생애주기도 봐야 합니다. 아이가 커지는 시점이면 더 큰 주택으로 갈 수도 있기 때문입니다.
서울이라고 하면 기본적으로 서울은 글로벌 도시이기 때문에 상승 트렌드 안에서의 사이클이 존재하는 것이어서 그건 자기의 여건하고 맞춰서 시점이 어느 때 들어가는 게 맞다고 개인적으로 생각합니다. 원베일리 아파트 33평이 50억 60억 70억 되는 게 많은 서민들의 삶하고는 상관이 없습니다. 솔직히 외국에서 그런 식으로 가십성 기사 내지도 않으며, 이것은 언론의 잘못입니다.
여러분들이 알아야 되는 건 도대체 서울시 25평 중위 가격이 얼마냐를 알아야 합니다. 25평하고 33평이 제일 많으며, 25평짜리가 사실 가장 사람들이 선호하는 아파트이고 가족 가구수를 봤을 때도 그렇습니다. 10억 정도 된다고 했을 때 이걸로 아파트를 못 사느냐 하면 그렇지가 않습니다. 생애 첫 주택이라든지 아니면 무주택자인 경우에는 LTV가 어느 정도 나오기 때문에 그 관점에서 본인의 선택의 문제입니다.
인구가 준다는 것은 국가 전체 통계일 뿐이지 서울시하고는 전혀 무관한 얘기입니다. 서울시 같은 경우가 인구가 제일 피크했던 데가 90년대 중반에 1,060만이었는데, 거의 30년 지났는데 지금 서울시 인구는 950만입니다. 1,060만에서 950만 이하로 떨어졌으면 당연히 가격 떨어져야 하지만 오르는 이유는 가구수가 느는 것입니다. 가구수가 한 가구에 네 명 살다가 지금 2.5인 살면 가구수가 늘어납니다. 두 번째로 대한민국은 되게 강한 나라고 특히 서울시는 그중에서도 강한 도시이기 때문에 사람들의 소득 수준이 늘어납니다.
일본하고 비교하면 되는데, 일본은 이미 인구 줄어들었고 이미 고령화가 어느 정도 됐지만 동경의 집값이 계속 폭락했냐 하면 절대 그렇지가 않습니다. 동경 집값은 2013년을 바닥을 치고 계속 올라가고 있고, 2020년부터 지금까지 거의 50% 올랐습니다.
우리나라 사람들이 왜 매매를 부정적으로 보는지는 모르겠지만, 미국 같은 경우에는 사실 저소득층과 서민들이 주택을 매매할 수 있는 기회를 주는 게 좋은 나라입니다. 이것은 자산을 축적할 수 있는 기회이기 때문입니다. 과거 한 2, 3년 동안 본인의 노동소득이 2, 30% 오른 사람이 있냐고 하면 지금 없습니다. 자산소득의 증가라는 게 상승 트렌드를 타면 노동소득보다 항상 올라갑니다. 주택을 매수할 수 있는 좋은 기회입니다